实物不良资产管理，实物资产，主要包括以资抵债和直接收购不良物权形成的实物类资产，可以分为动产和不动产，包括房屋及建筑物、在建工程、土地、交通工具、机器设备、材料物资等。实物资产管理的目标是如何减少管理成本、防范资产损耗、提升资产价值，并为加快资产处置创造条件。实物资产管理遵循有利于变现和成本效益原则，应根据不同类实物类资产的特点制定并采取适当的管理策略，包括接收过户、日常维护、租赁和委托管理等。

接收过户，在以资抵债获得实物资产过程中，资产处置机构应优先选择通过人民法院裁定或仲裁机构裁决的方式进行，审慎采用协议方式。在取得人民法院裁定或仲裁机构裁决之后，项目经办人员应对实物资产的权属转移文件和权属证明文件进行核实，并实地核对、清点实物资产，确认无误后方可办理交接手续。凡是能够办理过户登记手续并且符合成本效益原则的项目，应尽快将实物资产过户至资产处置机构名下，对于一些暂时无法办理过户的在建工程等实物资产，应通过办理预告登记、现场公告、取得地方登记部门相关权属证明文件等方式，确认资产处置机构为该资产权利的归属方。已取得的重要权证要实施集中管理。

日常维护，资产处置机构要明确实物资产的管理责任人，建立实物类资产台账，定期进行盘点清查，及时掌握实物类资产的形态及价值状态的异常变化和风险隐患，积极采取有效措施，防止贬损或丢失。同时，应建立实物类资产信息数据库，并及时收集、更新和分析管理、处置信息。实物资产的日常维护。重点是防止自身权利被侵犯和资产价值发生贬损。在自身权利被侵犯方面，主要包括被无偿占用、被无故查封或罚没、一些房地产类资产被政府强制征收等情形，项目经办人员要定期或不定期对资产进行现场检查，并根据受到的损害情况，合理提出赔偿金、补偿金、保险金等诉求。在防止资产价值贬损方面，特别是对存货、运输工具、机器设备等动产，要妥善保管并加快盘活处置，减少因长期闲置或设备更新换代导致的资产价值贬损。

资产租赁，在对外租赁不影响资产处置的前提下，可将实物资产进行对外租赁。一般根据实物资产的性质即不动产和动产分别实施租赁，以提高资产利用效率，降低管理费用。

委托管理，资产处置机构可充分利用相关行业专业中介机构的管理能力优势，委托中介机构进行管理，坚持“有利于实现资产处置效益最大化，提高处置效率，降低管理成本”的原则。在委托管理时，要与中介机构签订委托管理协议，明确中介机构的责、权、利。在委托管理过程中，项目经办人员也要适时对实物资产进行现场检查，及时关注中介机构的管理状态。

本文来源：【中润观察】原创