根据统计资料显示，中国四大AMC之首的中国华融截至2015年中的不良资产总额为3264.1亿元。其中，收购重组类不良资产总额为2124.9亿元，若按最终债权人所属行业划分，则来自房地产行业的有1367.7亿元，占比高达64.4%。由于其余三家AMC并未公布旗下房地产相关不良资产数据（长城、东方未上市，信达年报中未披露），按华融所占份额估算，四大AMC旗下的房地产相关不良资产总额接近6000亿元。若再计入一些地方性AMC旗下资产，则当前我国房地产相关的不良资产有向万亿增长的可能。虽然，经历了2016年起的房地产高涨，但经过近一年的调控，估计房地产相关不良的总额，应该是只多不少。

闻道有先后，术业有专攻，在房地产不良资产处置方面也是如此。让专业的人做专业的事，才能高效的解决问题。有些AMC旗下也有下属地产子公司，但这些AMC旗下的地产子公司不是解决房地产不良债权的主力军。

从新开工面积来看，大型房企动辄数千万万平方米，中型房企也得近四五百万平方米，而AMC旗下的地产公司仅为100-200万平方米。受限于规模，AMC旗下房地产子公司必然没有能力快速处置母公司所有资产，这对于周期性强、市场波动激烈的房地产开发行业是一大“硬伤”。

AMC收购的不良资产来自于全国各地，在子公司有布局城市的项目自然不存在问题，但如果为了处置项目，子公司还要新进城市，则将推高销售、行政的费用，并不是一笔最划算的帐。信达地产布局不到20个城市，华融置业布局6个城市，相较之下，大型房企如动辄入住了上百个城市，布局优势显而易见。

房企各自有独门的标准化“秘籍”，如大部分房企都有自己的多条产品线，对于新获取的项目直接套用以降低成本。品牌溢价更是无需耗费资金便可“免费”获取的利润，这些优势AMC旗下的地产子公司显然是不具备的。

（1）资产估值：利用对房地产行业的了解压低价格

在选中心仪的不良资产后，房企首先要进行尽职调查，除了土地自身，还包括债务、抵押和法律状态等情况，进而综合对价值给出合理评估。

房企有评估抵押物自身价值的优势。包括：抵押物周边土地价格和在售楼盘价格；工程进度和建安成本；预计获得预售证时间和完工时间；当地市场的需求量和供应量；项目具体规划情况和能否改变等。

在核算了成本和预计收益，再计入合理利润后，房企可给出初步估值，甚至压低原有的转让价格。如在绿地2015年四季度新增项目列表中，包含了“上海静安区中华商城资产转让项目”。这一项目原本因涉及民间借贷和诈骗等原因被法院查封处置，多次委托拍卖行拍卖，但均流拍。从法院公布的资料来看，项目原本的土地面积0.83万平方米，建筑面积3.35万平方米，出让价格7.2亿元，并有多项查封和权利限制。而绿地最终的收购价格仅6.2亿元，项目的规控也调整为土地面积0.26 万平方米，容积率 10.9，建筑面积2.8 万平方米，并且绿地拥有项目100%的权益，无债务情况。由此可见，绿地利用对行业的了解，不仅压低了价格，也规避了债务，最终收购楼板价约22142元/平方米。这一价格对于老静安曹家渡商圈的稀缺地段来说可谓十分“划算”，未来盈利空间大。

(2) 资产增值：

不良资产被收购或债权处理后，房地产不良资产就进入到了资产增值环节。相比AMC，房企经营不良资产时最大的特点在于，无论采取何种方法处置，房企都能凭借自身的经验介入实际开发中，或对开发进程进行监督，同时开发能力也是保障不良资产最终能变现的最大保障。

房企若是不良资产中的抵押物作为土地储备直接开发，操作更为简便。房企可将土地交于城市公司直接开发，运用现成的团队、产品线、营销流程和相关服务等，最终挂自身品牌进行销售，即节约了销售和管理费用，又能产生品牌溢价。对于一些已竣工物业，房企可通过旧楼改建、提供运营服务等方式增值。

尽职调查是一个线上方面，专业机构合作，调查不良债权在工商信用网、法院被执行人查询网的信息；线下方面，专业机构则能前往工商局，房管局，土地局，税务局，法院等机构进行核实。尤其值得注意的是，部分小型房企借款人会通过民间借贷等对项目进行反复抵押。

(1) 资源优势：

债权谈判，以资产现状为基础寻找利益平衡点，房地产开发产生的不良债权谈判的关键是还款时间和还款金额。AMC作为国家持牌的不良资产处置专业机构，在与债权人谈判时具备很强的优势。往往能做到降低债务金额，或说服借款人进行债权和资产置换。在与地方AMC合作时，适时还可要求地方政府介入，成为谈判的重要筹码。

(2) 资金优势

AMC具备众多的融资渠道，且在融资成本上具有天然的优势。更低的融资成本意味着更高的收益。AMC的融资渠道包括银行借款、股东增资、业务融资、发债融资、利用地方政府资金、公众筹资、资产证券化。

投资就像品茶，入口苦涩回味甘甜。成功的路上并不拥挤，因为可以坚持到底的人不多。盈亏就像坐过山车，有高峰，也有低谷，在投资的路上，希望能够成为你的良师益友。